孝感城区重点房地产开发企业走访调研报告
孝感城区重点房地产开发企业
走访调研报告
按照《孝感市重点产业三年（2010-2012）倍增计划》2010年落实工作方案（孝办发[2010]4号）、孝感市房地产管理局《孝感市房地产业发展计划（2010—2012年）2010年落实工作方案》（孝房产文[2010]13号）等相关文件精神，按照“一个项目、一名领导、一套方案、一本台账、一个专班”的“五个一”工作原则，对城区20个重点项目实行领导包保责任制，局7名党组成员带领各自工作专班，于今年3月中旬开始分别对孝感城区28个重点项目进行走访调研，到4月上旬，所有7个专班的调研走访工作均已经完成，各工作专班深入了解了各房地产开发项目基本情况、施工进度、面临的主要困难以及房地产开发企业在今后的工作计划措施等有关问题，具体情况如下：
一、城区重点项目走访情况
此次调研，除了走访《孝感市重点产业三年（2010-2012）倍增计划》2010年落实工作方案（孝办发[2010]4号）中确定的20家城区重点项目以外，我们还甄选了8家在2010年计划投资达到5000万以上的开发企业。走访中，每到一处都详细了解企业2010年计划投资、施工面积、竣工面积等项目的基本情况以及项目在进展过程中所遇到的各种问题。
从一季度情况来看，孝感城区28个重点项目进展情况比较顺利，开发投资和施工面积基本能按照年初制定的计划实施。各项目在一季度的投资总额达到11.15亿元，占全年计划投资28.18亿元的39.57%。一季度施工面积36.13万平方米，占计划施工面积125万平方米的28.9%。
通过这次摸底调研，我们对城区重点企业项目情况有了进一步的了解。一是大部分企业均制定了未来几年的发展计划，这将对我市房地产业的发展带来持续动力，如乾坤房地产开发有限公司计划未来八年内年均开发20万平方米以上，共计开发160万平方米，计划年均纳税4000万元。二是各企业均表示要抓住当前的良好市场形势，加大项目进展力度，在完成三年倍增计划的同时，实现企业自身的发展。据了解，各开发企业都在今年加大了资金投入，如华工景程科技有限公司的铜雀台项目计划在今年完成2个亿的投资，实现新开面积10万方左右；保丽广场项目计划投资2.4亿，福星城项目计划投资1.6亿等。除此之外，作为新农村建设的房地产开发项目，部分企业在孝南各乡镇也有宏伟的发展计划，如西河新景园项目，除了续建40万平方米的商品房项目外，还启动了450亩生态水库、农耕生态园的建设，总项目计划投资2.8亿元；外地引进回归企业在我市备案的牡丹江华隆房地产开发有限公司，除了在建的华隆家园项目外，还计划在长兴打造新型工业园，建造商业酒店等。这些企业发展计划的实现，不但为我市房地产业三年倍增计划提供了有力支撑，还将对改变城市面貌和推进城市化进程发挥重要作用。
二、企业反映的主要问题
从本次深入调研情况来看，各开发企业目前面临着以下几个共性问题：
1、土地供应有限。孝感城区的土地供应关系着目前数个较大的房地产开发企业的长远目标规划的顺利实现，孝感福星房地产开发有限公司总表示，若公司不能继续在孝感拿到合适地块，在福星城项目结束后有可能退出孝感市场；华工景程科技有限公司方总也反映，目前孝感城区所推出的具有规模的地块较少，别是东城区供地不足，这很大程度上影响了企业拿地决策，进而制约了企业的长远发展计划。
2、拆迁难度较大。我们这次调研的部分企业在老城区和城乡结合区均有项目，由于部分被拆迁者对相关政策和被拆迁房屋的市场价值的了解不够，也有部分企业在拆迁过程中所采取的方式方法不当，使得拆迁者与被拆迁者矛盾重重，难以达成一致的协议，拆迁工作进展缓慢，严重制约了项目的施工进度，孝感市华厦房地产开发有限公司的翟总表示，由于拆迁进展的缓慢，项目施工受到严重干扰和限制，湖北鸿程房地产开发有限公司的黄总也反映，拆迁工作不能按期进行，北大鸿程二期项目开工都将受到影响。因此，拆迁工作不能顺利进行的问题，是制约着我市房地产业今年工作目标顺利实现的主要障碍。
3、办证手续繁琐。在销售过程中，很多购房者办理预告登记，预抵押登记等各个环节过程中手续繁琐，流程复杂，需要购房人到现场签字确认的次数太多，这在一些销售行情别好的项目反应更为明显，由于须集中到行政服务里办理，人数较多，经常出现排队等候的情形。别是一些在乡镇开发的企业，在办理预告登记时需要先向当地房管所和孝南区建设局登记，再到市房产局登记，办事流程复杂。
三、下一步工作措施
此次走访调研，不是要了解企业项目的基本情况，更主要的是了解并解决企业目前所遇到的一些实际问题，从而为企业提供更好的发展环境和优质高效的服务。针对本次调研所发现的一些带共性问题，提出以下几点建议措施：
1、建议尽快制定和完善土地供应计划。按照《孝感市房地产业发展计划》，城区在未来三年内平均每年的施工面积要达到160万m2，每年大约需要64万m2（约合960亩）的土地供开发利用。建议土地储备部门要加大储备力度，制定有效可行的土地供应计划。要合理确定各类房地产用地的布局和比例，确保商品房开发的用地供应。
2、探索拆迁新出路。拆迁问题制约着开发企业的施工进度，也影响房地产业三年倍增计划顺利实现，因此要积探索解决拆迁的新举措和方法途径，破解拆迁难题，要充分发挥媒体宣传作用，将做好拆迁工作上升到能否又好又快地进行城市建设的高度，取被拆迁人对拆迁工作的理解与支持；开发企业也要进行人性化拆迁，按照先安置后拆迁的原则，及时让被拆迁人了解拆迁的时间、范围、补偿标准、回迁等相关信息，解决被拆迁人的后顾之忧，让其看到希望，同时也按照人人平等的原则，通过市场评估价格平等补偿，化解矛盾，从而让拆迁工作能顺利进行。
3、理顺办事流程。进一步理顺相关办事程序，创新办证新举措，简化办事流程，缩短企业办事时限，从而提高办事效率，为企业提供高效快捷服务。
4、建立完善的信息报送制度，切实将领导包保责任落实到实处。各分管责任领导及专班与相对应的重点项目之间要建立完善的信息报送制度，要全程跟踪项目进展情况，及时准确掌握项目在推进过程中所遇到的各种困难，及时为企业排忧解难，将为企业提供贴心服务常态化，从而确保项目顺利实施。
5、提高行政效能，提升服务水平。要努力提高行政效能，提供优质服务。继续完善房地产信息发布制度，完善房地产统计，及时发布市场信息，让开发企业及时掌握市场运行情况，要加强舆论宣传，引导消费者树立正确的住房消费观念。建立完善的房地产市场的预警预报制度，努力防范市场风险。不断提高对房地产企业的服务质量和服务水平，做到事办，难事巧办，急事急办，不断提高服务水平。
