关于别墅的问题，其实我们还说的挺少的。

一是别墅 “贵”，购买别墅项目的购房者不多；二是目前孝感市场上的别墅也挺少。

前两天，一个朋友忽然跟我聊起了别墅购置问题。

他实地出去看了房才发现，手握200多万，在现在的孝感已经买不到别墅了？

寥寥几句话，却反映了当前孝感楼市的一个现实问题：

• 孝感的别墅价格涨了很多，真的越来越贵

• 孝感的别墅越来越少，独栋稀缺，联排，叠墅少量

• 10年后，遍地都是大平层，别墅是不是更加稀缺?

往常，我们总说，当前市场，改善当道，却忽略了，有天有地的别墅才是终极改善，这是我们从来没有关注过的低密圈层，今天我们来谈一谈，孝感的别墅。

▲中林御湖源著实景图

NO.1

这些年，别墅其实涨不少！

不知道大家有没有发现？现在的市场挺奇怪的：

楼盘越是高端，价格越贵，卖得越好；面积越大，卖得越快；反而是一些低价刚需盘，还要时不时的用一些促销打折手段来吸引客户……

现如今，房企们在土地市场大胆拿地，也是因为孝感如今改善当道的供需变化。

但其实，孝感人的改善需求早已显露，而且想要的东西，远比我们想象得多。

早一批的富人，早些年就开始购置别墅了。

以目前别墅二手房一年的房价走势来看，别墅项目是呈现上涨的趋势的。

宅宅选取了两个比较热门的别墅项目咱们来看看房价走势对比。

● 湾流汇（别墅）

2020年5月份均价为10817元/㎡，现均价为12181元/㎡，一年房源上涨1364元/㎡。

● 碧桂园桃源（别墅）

2020年5月份均价为13345元/㎡，现均价为14211元/㎡，一年房源上涨866元/㎡。

在孝感目前这种房价“稳”字当头的今天，近两年孝感的高层房价几乎都没怎么变化，可是反观别墅项目，根据房价的对比可以看出，相较于高层住宅项目，别墅项目的涨幅情况是很可观的。

而且别墅产品涨幅似乎不及普通住宅，别忘了，大面积是别墅的共性，小则两百平左右，大则三四百㎡，单价浮动些微，对总价就有巨大的影响。

就拿东城区的光源，项目的总价我们看到并不高，都是房源面积为293㎡左右，总价一算达到了258万元。

而有些对市场敏感，敢想敢干的投机者就能瞅准时机，从别墅产品上捞到一桶金。

目前宅宅在二手房平台上也看到一部分人在挂牌转让别墅，总价都不低，基本在200万元以上。

NO.2

产品变了，别墅真是卖一套少一套

真是，没有对比就没有伤害。

有人说，别墅价格上涨是正常的，毕竟孝感整体房价都在涨，这些年孝感房价的涨幅是有目共睹的，别墅作为住宅链顶端，不涨也说不过去。

但是，造成别墅价格上涨的主要原因，还是产品变了，市场上的别墅产品已经越来越稀少了。

• “限墅令”背景下，从独栋到联排、双拼，直到叠墅

近年来，城市规模呈几何倍数增长，土地资源也有限，为了满足更多人口的居住需求，低容积率的别墅产品被牢牢限制。

在中国住宅商品化发展的这几十年间，政府出台了一系列政策限制别墅用地供应。

从1994年开始，最早的“限墅令”就已出台，此后政策层层加码并时不时拎出来重申。2016年9月，国土资源部要求全国各地“停止审批别墅类供地和办理相关手续”，“对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制”。

2019年4月，住房与城乡建设部下发通知，明确提出“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。

在此政策指引下，别墅产品已经十分稀缺。

• 近年来，容积率低的供地少的可怜

一般，容积率越高的小区，居住舒适度越低，反之，容积率越低，则舒适度相对高一些。

对开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中的占比；对于购房者来说，容积率直接影响到居住舒适度。

各类产品的舒适容积率区间：

独立别墅：0.2-0.5

联排别墅（6层以下）：0.4-0.7

多层（11层）：0.8-1.2

小高层（18层高层）：1.5-2.0

小高层项目，或小高层+高层，或洋房+高层；2.0-2.5

高层（19层以上）：2.5-4.5

举个简单的例子：容积率相对较低的话，楼与楼之间的间距就比较大，这样也会增加更多的空间来做绿化，视野比较开阔，遮挡小。

▲孝感某低容积率小区示例

反之，如果在容积率比较高的情况下，楼栋也比较多，那就像一片竹林一样密集，每天穿梭在小区犹如行走在竹海观景一般。

▲孝感某高容积率小区示例

近年来，无论是孝感，还是放眼全国的大环境大市场，低容积率的地块，可谓越来越少！

在这种环境下别墅的低密度的稀缺性就变得尤为突出，而近几年孝感的别墅项目也变得尤为珍贵，放眼整个孝感市场，高层住宅六十多家，别墅项目仅个位数。而且目前补仓的别墅项目也很少。

NO.3

10年后，别墅成了稀罕物？

回到开头，如网友担忧的这般，如今市场大推低密大平层，10年之后别墅会不会更稀缺？宅宅觉得也是有可能的。

缺少新项目补仓，买房人对高品质居所需求，只能在现有的别墅库存里消化，过了这个消化期，再想入手别墅类房产，那真的是可遇而不可求了。

△小编粗略统计，仅供参考，具体以楼盘售楼部为准

新城玺樾：

新城玺樾位于乾坤大道（复兴大道）延长线，距离邓家河湿地公园较近，王母湖也在项目附近，生态宜居。

新城玺樾无论是天然环境还是人工添笔，都围绕“安静”二字展开，项目依托孝感的两条自然水系（邓家河湿地/王母湖）而生，以贴近自然的笔触，绘制诗意栖居的画卷。

新城·玺樾临湖稀臻院墅，以人文居所致敬城市，打造王母湖畔标杆墅质社区，怀抱王母湖，自然生态环境优越。

目前主要以B1-B41栋，建面约238㎡现房在售。

△项目实景图

天纵御府：

天纵御府位于东城区核芯地段，除了学校，天纵御府周边的其他资源也较丰富，槐荫公园，吾悦广场（在建中），红星美凯龙，万达广场等。

紧邻孝感市政府，孝感市公安局、孝感市气象局都政务机构，还有孝感市东南医院、第二人民医院、孝南区光荣院等优质的医疗资源。

项目目前有叠墅在售，8-14栋建面约173-185㎡房源可供选择。

叠拼是综合情景洋房与联排墅拼特点，由多层复式住宅上下叠加组合而成的建筑。每户叠拼住宅的内部空间都具备：楼下花园，楼上露台，有时候，楼下还会带有地下会所。

△项目实景图

中林御湖源著

中林御湖源著位于东城区乾坤大道以北与纵九号路以西交汇处，斜对面即是褚赵学校和合一湖大酒店。

毗邻孝感东站，与武汉仅需20分钟距离，其次项目临近王母湖生态旅游区、邓家河湿地公园、凤凰天仙影视基地，更是它的一大优势。

中林御湖源著以独门独院的设计为特色，让人们可于一方私密的院落中，更好的享受悠然生活，其独立入户通道使住户之间互不干扰更显尊崇与幽静。

目前项目主要以建面约213-311㎡的别墅在售中。

△项目独栋院落实景图

孝感雅园

孝感雅园位于航空路和体育大道交汇处，文化氛围浓厚，打造孝感中式别园，颇有江南小镇的情调与风格。

项目不远处即是孝感高级中学，湖北工程学院等...银泰城、保丽国际广场、中商百货等商圈拱立。中心医院近距离相邻，医教一体，商圈丰富，城市生活配套成熟，比较适合宜居休闲。

孝感雅园在建筑风格上将中式建筑之美，江南美学之魂，演绎得淋漓尽致。为了呈现更好的视觉和品质效果，团队走访了中国众多名园，将精华融入到蓝图中。

项目目前首开的16席已售罄，第二批加推在即。

△孝感雅园实景图

天河孔雀城

天河孔雀城位于临空经济区，实施汉孝一体化的核心地段。根据临空区发布的规划来看，孝感临空经济区将会入驻四所高校和一个科技院。

不仅如此，临空区还被划分在武汉城市圈航空港经济综合实验区内，区域未来的发展大有可期。

项目目前主力户型为建面约140㎡/180㎡联排，毛坯交付，项目规划建设1141户。

△天河孔雀城实景图

丹阳古镇

丹阳古镇位于孝南区朋兴乡，紧临107国道。项目向北至汉十高速出入口约3公里，向南至孝感城区约10车程；西临京广铁路等；东临群益水库，与未来高端旅游度假区接壤。

丹阳古镇建筑风格独特，将继承历史古镇风采，按照明清古建筑楚文化风格进行建设，打造中式四合院。

目前在售建面约345㎡独栋独院，占地约508㎡。具体价格可咨询售楼部了解。

△丹阳古镇实景图

可以看到目前在孝感销售的别墅项目并不多。

随着政策趋紧，已经进入存量时代的孝感别墅市场“房多墅稀”将成常态。

而孝感别墅置业者面临的困境还不远止于此。

若是放弃新房，选择二手别墅产品，则会有户型老旧、房龄等问题，若是乡镇板块的别墅产品，还会附加考虑后期的配套升值属性。

偏偏别墅买家的眼光尤其挑剔，在他们看来，纯粹低密的生活形态，才是别墅的硬核价值所在，既然要置业升级，那么绝对不能“将就”。

买别墅的人群都有自己的审美个性，装修完的房子可能不符合他的理念，特别是交付十几年的老别墅，那设计理念肯定落后现代，因此毛坯别墅成交周期要低于精装别墅。

△孝感雅园实拍图

物以稀为贵，别墅也是如此。

现在，孝感的别墅产品选择已然不多，10年后，20年后呢？我只能说，希望大家有心有能力的，还是且买且珍惜吧....