在已经过去的2018年，调控收紧、降价潮、房企融资难、楼市寒冬等成为了年度关键词，人们对于房地产的关注热点较以往产生了一些变化。

       2019年的房地产市场已然开局，今年的市场会怎么样？有专家分析，随着“房住不炒”的推进，炒房时代将会结束，房地产进入横盘时代，预计今年楼市不会大涨也不会大跌。

       楼市调控

       房地产调控从严仍是2018年楼市的主基调，中原地产研究中心统计数据显示，2018年是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全年房地产调控合计450次，同比2017年上涨75%，已经刷新了历史纪录。

       在国家层面也仍在坚持“房住不炒”的主基调，在年末的中央经济工作会议上，关于房地产明确指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

       但在2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

       中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受相关媒体采访时表示，国家已经为2019年房地产市场定了调，仍然会坚持“房住不炒”，也提到要加强地方政府的调控的责任，强调因城施策，因为房地产市场是一个区域性市场，北京的房子不可能拿到成都去卖，2019年，各地根据自己的实际情况作出相应的微调，是一个大概率的事情，但微调不会脱离中央调控的主基调。

       北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉相关媒体，2019年要坚持“房住不炒”这个既定方针，房价上涨和反复波动，就是因为刚需里面掺杂了太多投资需求，如果不坚持“房住不炒”的话，楼市将永远不可控，未来炒房时代将会结束！调控需要调动各级地方政府的智慧，根据每个城市的市场和财政的压力，适度地变化调控政策，来保障经济的平稳发展。 房价涨跌

       在房价高企的今天，房价的一涨一跌都深受市场的关注。

       2018年房价有涨有跌，国家统计局的数据显示，截止到12月底，70个大中城市中，新房方面，仅有厦门的房价同比下跌，跌幅在0.4%，即2018年底的房价低于2017年同期，其他城市的新房价格均有所上调。二手房方面，有北京、上海、福州、厦门4个城市的二手房数据出现了同比下跌，降幅为0.3%-5.6%，其余城市均有所上涨，最高涨幅为济宁的16.7%。

       2018年商品房成交量有所上涨，库存也在减少。国家统计局的数据显示，2018年，商品房销售面积171654万平米，比上年增长1.3%；商品房销售额149973亿元，增长12.2%；2018年末，商品房待售面积52414万平米，比上年末减少6510万平米。

       “有些人期望房地产大涨，但这个是没有动力的”，牛凤瑞表示，就目前来看，在楼市调控下，房地产市场无力大涨，但是大跌的概率也是比较小的，它会在现有的价位上下波动，保持高位震荡。

       在牛凤瑞看来，中国的城市化、工业化都没有完成，房地产是城市化的先导产业，也是国家第一大内需，房地产市场在十年八年之内，都是在一个上行的区间，所以说中国的房地产市场“拐点”还远没有来到，最多叫做“倒春寒”。

       对于2019年的房价走势，周毕文有不同的看法，周毕文表示，一手房因为是开发商和政府定价，所以价格相对可以稳得住，但二手房的价格是市场交易双方博弈的结果，更能反映市场现状，今年二手房市场或许会出现一线城市领跌，二三线跟进的趋势。

       新城控股高级副总裁欧阳捷则有不同的见解，他在2018年华夏房地产投融资高峰论坛上表示，从2019年起，房地产将进入横盘时代，所谓的横盘，就像股市一样，“无量无价”，无量，指的是没有增量，全年成交同比微量收缩。无价，指的是2019年房价基本没有增长空间。一方面，“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”抑制了房价上涨预期。另一方面，从全球横向来看，我们的房价已经不低，未来几年房价难言成长性。

       “钱紧”或缓解

       对于2018年来说，房地产行业普遍面临着融资难题，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，房企的日子普遍不大好过，尤其是中小房企，面临着融资“生死劫”。

       继去年10月降准以来，今年年初，央行再次祭出降准的大招，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。虽然资金不会直接流向楼市，但流动性的持续宽松，对于资金密集型的房地产行业来说，无疑将形成一定的支撑。

       近日，房企在融资层面也有了一定的进展，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。十余天内，多家房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。

       牛凤瑞表示，央行降准，意味着流动性增加，无异于给房地产企业打了一针强心剂，今年房企融资情况总体会比去年好一些，企业的日子也会比去年好过一些。

       牛凤瑞还提道，近期，多个地区的房贷利率也有所下调，对于买房人是个好消息，相比之下，信贷政策的调整比限购政策的调整，更加能对房地产市场起到促进作用。