新政百日武汉房价未低头 买房人少砍价人多
4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》。此被称为“国十条”的文件,从制约房地产需求、房地产开发环节管理、土地供应结构三个层面进行调整。如今100天过去,无论从全国70个大中城市或者本土来看,高房价并未真正低下头来。但楼市中的变化还是有的,这些变化正在影响房价。
买房的少了,砍价的多了
房价不下来,说什么也不买房。自新政传出,传递给购房者直观的信号,在于此。购房者笃定房价会降,所以不买房,这笃定来自新政。
“国十条”中的1-3条,再次明确二套房贷的标准,卡死了3套房贷,限制了外来置业的准入门槛,总而言之,对投资性购房说不。
事实上,自4月新政出台,截至目前,楼市中的投资客数量,持续在减少。
今年2季度开盘的楼盘中,万达菱角湖广场、宝丽金广场二期等本以投资性购房为主的项目表示,购房者中投资客的比例急速减少。“无论投资什么产品,都讲求手里握有足够的现金流,现在各金融机构都响应政策,提高付及贷款利率,且购置三套以上住房贷款基本没戏,谁还会入手楼市?”投资客张女士表示。
投资客离场,顺带着影响了刚性需求购房者的置业信心。
今年4-6月,本土地产网站的置业调查结果显示,选择观望者比例日益增加,从初的三成不到,到现在,已达到七成左右。“中央要拉下房价,我们当然要等价格降下来了,再出手。”本打算今年内添置婚房的小张,和女友商量后,暂停了置业计划。
继续在楼市中购房的人,状态也转回2008年,开始砍价。
现在主控权换到了购房者手中,且我们也不急着买房,如果能把价格砍到心理价位出手,否则等等再说。购房者小吴如此认为。
开盘的少了,打折的多了
从4、5月的集中上市,到6、7月的推迟开盘,地产企业的心态因政而变。
4、5月,政策的推出让人猝不及防,但任何政策从推出到发力,都要经过酝酿期。地产企业瞅准了这一点,顺着旺季的势头,大幅推盘。
据统计,今年4、5月,选择开盘或加推的项目均超过了50家,分别为53家和57家。但从销量来看,大幅推盘却并未换来销量大增。4、5月,全市商品房成交量分别为7189套、4572套,5月与4月相比,销量大幅下滑36.4%。
6月购房者的观望渐成气候,地产企业于是纷纷选择僵持,推迟开盘。6月,全市开盘或加推的地产项目在30家左右,而在7月,不超过20家。
一位地产企业负责人表示,淡季开盘,不会获得多少关注,不如稳住,待到9、10月份旺季,看看情况再做判断。
为此,7月1日,市房管局出台了《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》,9条措施,直指捂盘。
开盘的少了,打折的却多了。4月,恒大一枚“全国项目85折”烟幕弹,投掷在武汉楼市上空。其后,越来越多的地产企业加入了打折的行列,尽管给出的折扣多是些小打小闹,但选择让利的企业数量直线上升。
亿房网统计,目前选择让利推盘的地产企业数量,已超过百家,且数量还在增多。一位地产企业负责人说,不管折扣大小,先给出优惠把购房者吸引到售楼部再说,对销量总是有帮助的。
高价房少了,保障房多了
如今,几乎所有的楼盘开盘时,都会低于自身预期。于是,后湖的均价被拉到了6000元/平方米以下,金银湖出现了4000元/平方米以下的项目。连前段时间,地产龙头万科旗下的某项目开盘时,也对外宣称,没有涨价,意味着降价了。
高价房少了,保障性住房数量却在增多。
为了完成中央580万套保障性住房建设任务,7月初,在湖北省住房保障工作会议上再次强调了“3.94万套新增廉租房,3.51万套新建经济适用房,以及1万套新建公共租赁住房”的保障性建设任务。而按照国土资源部的要求,各地在按计划研究拟供地块中,务必把保障性住房、棚户改造等建房用地,必须达到不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求。
7月,市政府还发出信号,将不再成片开发经适房,今后无论开发什么楼盘,都将采用富人与穷人混居的方式进行。
新政“满百”成果浅析
房产新政真是个“宠儿”,起码是媒体的“宠儿”,从呱呱坠地开始持续关注,到“满月”、“满百”都会有相关的系列报道炒作,估计到明年4月,还会有一个更加隆重的“周岁”庆典。
近期有报道说:经过三个月的努力,新政的成效在数据上被用一种别致的形式显示了出来——6月份中国房价环比回落0.1%,是15个月来次出现环比回落。这个数据乍看不是很起眼,但我们认真观察会发现,房价过快上涨之趋势已得到遏制。
中国房价环比回落0.1%看似是个了不起的成果,因为是15个月以来次出现的,成果来之不易。
但这个来之不易的成果,给中国经济、中国房地产市场、刚需购房者带来了什么呢?
先,这个微不足道的价格降幅,解决不了大多数工薪阶层买不起房的现状,无非是带来了“观望”,也许还有观望之后的“失望”;如果真如某些银行高层所说的,新政真的能让房价下降30%,倒真的能让普通购房人享受到实惠,事实上这种效果并没有达到。
其次,新政给中国房地产市场带来了什么呢?按理说,新政出台的目的是让“房地产市场持续健康发展”,不管房地产行业是不是“支柱”产业,终归是一个重要的行业,持续健康发展总是要的,而新政出台后并没有带来多少健康的迹象,有成交量大幅下滑的“病态”。
媒体近期报道称,北京、上海、深圳、武汉等城市的成交量同比下降40%-80%不等,市场没有成交量,房价居高不下,而接连出台的种种限制房地产流通环节的政策,无疑加剧了房屋空置,有一种说法是中国目前空置的房屋足够2亿人居住,造成这种想象,原因是多方面的,显然,二手房交易的营业税政策也是“功不可没”。
至于中国经济,房产新政一出,可以看得出浑身不自在。投资人的信心受打击,股市持续低迷,有数据说股市蒸发了6万亿,其损失不言而喻。而农产品价格上涨、钢价大跌等等,恐怕也与房地产市场资金“猛虎出笼”,房地产开工量降低多少有一定关系。