楼市备战下半年 武汉开发商左右为难
据长江商报报道，2010年上半年已在对新政的关注与观望中过去，武汉的房企开始备战下半年的销售。“项目将在7月份开盘，现在正在进行登记，开盘可享受优惠。”在徐东一个楼盘的售楼部售楼员告诉记者，项目次开盘将主推八九十平米的两居、三居。与该楼盘一样，7月不少新盘或老盘正在酝酿入市。不过记者从各大专业网站发现，大概50余楼盘虽然都已经对外公布7月开盘的信息，但目前7月过半，真正开盘的楼盘还屈指可数。并且，对于开盘的具体时间以及具体价格，大部分楼盘都还处于未定或者未知的情况。
7月武汉计划开盘项目57个
根据某网站的统计数据表明，7月武汉计划开盘项目57个，其中汉口区9个;东西湖片区8个;武昌区12个;光谷片区5个;南湖片区5个;其中，部分位于城市核心区的高端楼盘也计划在7月入市。
受4、5月地产新政频出影响缓推的项目，都将在7月亮相市场。而在传统的7月淡季，武汉楼市迎来了推盘量的小高潮。
“虽说7月是楼市真正的淡季，但5月6月受政策影响，我们已经延迟了推盘。”武昌某楼盘的营销经理告诉记者，原本打算5月进行推盘计划，但由于当时楼市新政频出，地方实施细则未明确，对于尚未开盘的楼盘来讲，无法明确政策影响大小，因而无法制订相关的营销策略。“在当时政策未明朗之前，显然不会盲目推盘。”上述人士告诉记者，不止他们一家，当时的不少楼盘都是因为这个原因推迟开盘，这也是7月成为楼市反季推盘月的重要原因。
“虽然拿不准下一步是否还有政策，但感觉大方向已成定局，不会有太大变化。”一位发商告诉记者，如今看能不能开盘，主要是依据政策的稳定性。在政策频出的时候，谁都不愿意贸然开盘，风险太大。而一旦政策稳定下来，他们制定应对措施、营销手法以及推盘策略才有针对性。
房企观望气氛依然浓厚
不过值得注意的是，虽然这些楼盘都对外声称7月开盘，但从目前看来，7月过半，众多楼盘中，已经开盘的寥寥无几。而在报价上，老盘加推的房源在原有产品的价格基础上尚有一个浮动的报价区间，但不少新盘的报价，一直处于待定状态。记者致电其中一个楼盘询问价格情况，电话一端的客服人员告诉记者，价格未定，有在开盘当天才能了解到。而记者追问开盘时间，该人员告诉记者，大概在7月，具体时间会另行通知。
“由于受新政以来楼市走向不明晰的影响，不少项目还在开与不开之间游移不定。”一位业内人士表示，此前不少在5、6月份打算推盘的开发商，由于受到新政的影响，纷纷推迟了开盘计划。但这转眼2个月过去了，不少楼盘处于非“开”不可的情况，但又同时担心市场的走势不明和对市场的掌控能力不强，这让开发商在推盘问题上犹豫不决。
对此，有开发商坦承在这个问题上确实有些“摇摆不定”。“现在是箭在弦上，不得不发了。”记者在采访光谷某楼盘的代理商时，其策划经理说，开发商上半年的任务尚未完成，为了避开新政的影响，一直把销售任务往后压，所以现在一到政策的影响差不多稳定下来，开始着手开盘。但从代理商一方看来，市场观望情绪仍未退去，从客户积累和登记的情况看来，并不是十分理想，这让人十分担心开盘的效果。
多数项目“拭目以待”
而从记者调查的情况看来，不少开发商担心的不是客户积累问题，还有定价问题、产品配比问题。
“原来进行摸底工作，可以通过片区对比，对比来摸底，到了现在大家都在相互观望。”一位开发商告诉记者，目前找个参照物作对比都很难，因为自己片区的竞楼盘不是很早已经“脱身”是跟他们一样处于“市场观察阶段”，“大家你望我，我望你，谁都不愿意跨出步。”
“像我们小开发商，都是望着别的楼盘，等他们做出价格调整，我们才会跟进。”一个开发商告诉记者，包括定价、产品配比，一步判断不准，满盘皆输。所以都希望别人先有“动静”的时候，自己再出手。
一楼盘开发商表示，项目现在是“拭目以待”，“周边有项目会先于我们开盘，看看他们的价格和成交量再说。”
不过，部分新项目入市也有一种“赶早不赶晚”的想法。一新盘项目负责人对记者说：“恐怕当下还没达到政府调控期待的效果。现在加快入市节奏，无论是低价入市还是推出优惠，先赢得一部分市场才是上策，否则可能到三四季度更被动。”
“左顾右盼”是大的忌讳
继上海、南京、杭州、深圳、北京等地银行陆续放松三套房贷，上海甚至对二套房贷的认定也开始松口。面对楼市进一步趋冷的市场，传来的消息让开发商紧绷的脸有了些许的舒展。不过回头思考，也许这更令人担忧。
还是任大嘴道出了其中的隐忧：“房地产业内人士普遍所担心的恰恰是房地产政策的放松会引发更激烈的价格反弹，让刚刚供求相对平衡的局面被打破，而引发更激烈的下一次调控。”
确实，开发商会希望市场放开竞，但更关心政府是否能有一个稳定的预期，而不是不断地调来调去。稳定的政策即使不是一个好的政策，但至少可以有个应对的策略，而波动的无预期的政策则根本无法进行良好的投资决策判断。
所以，开发商还是在担心，以至于小心谨慎、如履薄冰。
而事实是：2010年上半年，武汉房价的高涨幅也达到了41.18%，其地段优势尤为明显。相对于汉口、汉阳区而言，武昌区房价涨幅则略低，高涨幅为38%。相比城区的高烧，光谷、南湖、后湖、金银湖等近郊片区，高涨幅均在30%。
房价不降，调控还未到尽头。在这个时候新盘入市，定一个比市场能接受的略偏低的价格，是比较合适的选择。
现阶段，刚性需求仍在涌动。在新政两个月后，刚性需求(包括刚性改善型需求)一旦认定价格处于能接受范围内很可能出手。而此时，一贯以来的卖方市场已暂时变为买方市场。买方市场的游戏规则是必须要听从买家认知和预期的。
在目前专家对市场的分析中，普遍预测拐点将在四季度出现，彼时调控政策基本出尽，对需求影响进入深刻时期。所以不论从现有买方的心理考虑还是预备市场可能出现的恶劣局面，开发商应尽快以适当价格出货。
先赢得一部分市场才是上策，而左顾右盼会贻误时机。
现象一：多个项目价格难定
无论是机构统计资料，还是记者从不少项目售楼处获悉，许多计划7月入市的项目价格还没有确定。
中北路一楼盘负责人表示，如果按照原先预定的价格，在当下购房需求受抑制的情况下，很难卖得动。
政策性观望涌现
受政策调控的影响，传统的“红五月”在今年遭遇“倾盆大雨”。统计显示，5月，武汉纯商品住宅期房签约套数环比降四成以上。其中，不少楼盘也在不断调低开盘价格预期。
“整个市场都处于一个观望期”。浦江筑城房地产顾问公司策划经理方略表示，在开发商和买房人看来，往上还是往下，目前市场走势尚不明晰，这也造成了入市项目难以定价。
“原来是新项目看老项目，现在老项目要参照新项目了。”东西湖板块一老项目有关人士对本报记者表示。
所以，大家都在纠结于谁先做这个“出头鸟”的问题。“现在定价难，主要是因为担心区域其他楼盘降价，一旦有楼盘降价，先定价的楼盘日子不好过了。”
某项目负责人表示，如果自己先确定价格，要周边楼盘稍后降价，会抽走很多潜在客户。因此，包括纯新盘和老盘后期，也都在寻找区域的价格参照。
定价多看区域楼盘
某负责人对记者说，虽然成交较低，但不少项目由于资金充裕，并不急于降价，但他们怕的是区域楼盘降价，“如果区域楼盘降价，定价比预期稍低的楼盘的价格优势会大打折扣。”
“每一次的降价都是由区域引发的。”武汉近郊某楼盘开发商说，一旦“”降价，他们如果不降价，必然是死路一条。
对于后市开发商的定价取向，武汉亿房研究主任明晶晶认为不同房企由于资金情况不同，采取的办法也不一样。更多的开发商看房企后续动作。
有业内人士建议，借鉴已有的做法，一步到位低价开盘更有竞力，既容易促进销量、聚拢人气，也可以给后期价格留下看涨的空间。阳光100置业集团副总裁范小冲此前也对记者表示，降价不可以做减法，还可以做加法，如毛坯房改成精装修，提高产品品质等。
现象二：部分楼盘选择“投石问路”
部分7月已经开盘的项目，无论高端还是低端定位的产品均以“低价”为关键词。业内认为，低开策略属开发商“投石问路”策略，这决定了该项目将来的营销策略是“上”还是“下”。
低价开盘先“投石”
楼市的促销，先从近郊片区开始启动。6月底，有多家楼盘逆市开盘。郊区诚意为明显：盘龙城片区的哥帝景以3158元/平方米的片区低起价销售开盘，此前该片区新房均价多在3400-4000元/平方米。其开发商负责人认为，调控影响越来越明显，选择这个时候开盘，不动真格的，购房者不会买账。
同样，在2008年大跳水的金银湖片区，近期也有动作，水印桃源推出3500元/平方米的价房;在房源增量大的光谷片，有楼盘以4298元/平方米起价销售;在深受配套不便之苦的后湖片，圣诚和园以5400元/平方米起价销售，另外一个现房楼盘以5600元/平方米推盘;汉阳一个楼盘以6200元/平方米起价开盘，低于周边房价上千元……近段时间以来，武汉每个片区，都有一两个楼盘充当了类似“带头大哥”的角色。
不过，仍有少数楼盘以较大的幅度让利，多数楼盘依旧坚挺楼价。另外，很多楼盘虽然宣传大幅让利，其价格仍比2008年底、2009年初高出不少。
“低开”未产生实时性效应
事实上，有专家认为，楼盘“低开”是不少楼盘的暂时行为，而并不是所有楼盘所为。
7月初促销打折楼盘不断涌现，促销内容包括总价立减、直接折扣、买房送面积、送旅游、免物业管理费等。从促销力度来看，高有93折、减总价，乍看非常吸引人，其实这些促销力度大的楼盘多分布于郊区，部分为尾盘销售。而那些套均面积适中，交通便捷，分布于内中外环的楼盘并未在促销行列，普遍给出98-99折或者总价减1-3万等等优惠。从这种局部的“小脚走路”来看，僵持观望的楼市格局不会产生实质性的变动。
