最近，热度最高的无疑是两会了，在3月7日，全国政协委员周世虹提交提案：

“建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房”。

这个提议也得到了大部分人的赞同。从留言中点赞最高的两条可以看到，有接近6万点赞支持取消期房预售制度和按套内面积计算售价。

图源：微博截图

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2021年两会再次提议：取消预售制和以套内面积计价

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，引发社会各界高度关注。

商品房预售制度，俗称“期房”。这一制度最早出现于香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度有其历史背景，但不可否认，其总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”

 

为此，今年两会期间，全国政协委员周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

周世虹认为，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

图源：中国新闻网

“商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹表示，商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。

 

先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金等风险。

“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”周世虹建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。

 

“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。”

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多家权威媒体早年多次呼吁，相关投诉事件仍频发生

香港已于2013年就取消了公摊面积，新规要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准。除此之外，目前仅有重庆在2002年就取消“公摊面积”，要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。

早在2019“两会”期间，人大代表林燚就曾经表示：建议取消公摊面积和商品房预售制，与国际接轨。

2020年5月22日，人大代表刘廷安参加“两会”时再次发话：老百姓在公摊面积上花的钱，确实很“冤”。

然而，大多数地方仍旧是预售制、公摊面积当道，虽然新华社等媒体多次呼吁，但始终是雷声大雨点小。

图源：新华社

这几年，关于公摊面积太大导致业主投诉事件频频发生。

去年上海曝光的绿地悦澜湾小区，合同上承诺为建筑面积53.81平方米，实际使用面积36.36平方米，但实际经过测量， 只有32平方米，公摊面积超过了40%，“商住用房”最后也变成了“商业办公房”。

 

蒋先生的购房合同 受访者供图

还有彩虹湾三期红馥里小区，虽然是动迁房，但66%的得房率在上海也是比较罕见了。

 

图源：上海信访截图

实际上针对公摊面积一事，官方早已经表态。在2019年住建部公布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中，提到“住宅交易应按照套内面积来计算”，但这只是意见稿并未正式发布实行。

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取消预售以及公摊的影响，5年内落地可能性较小

如果取消商品房预售制以及公摊的话，会有什么影响？

1.让房价变得更透明，但并不会对房价造成直接影响。

在重庆取消公摊面积后，开发商就将房价分为了“套内面积计价”和“建筑总面积计价”的两种方式，但是同样一套房子的总价却并没有改变。

2.取消公摊面积，有利于房产税推进。

房产税按照评估价征收，也不会受到有无公摊面积的影响。但是公摊面积的存在与否，却会切实影响到房产税免征面积额度。如果人均免征30平方，是按建筑面积免征还是按套内面积免征，将有天壤之别。

目前我国对于公摊面积占比并没有明确规定，有专家提议：

“取消公摊面积的制度还有待探索，直接取消这种“一刀切”的做法未必会对市场发展有好处。建议将“取消”转变为“控制”，由国家规定合理的公摊面积范围，以及与套内建筑面积的比例。”

中原地产首席经济分析师张大伟认为：“考虑到实际的商业情况，包括工程设计、装修整改等方面，5年内落地的可能性非常小。”

此外，西南财经大学教授刘璐也认为，“高层住宅建筑中的大堂走道和电梯井等“公共空间”，在物理上有存在的必要，不可能取消。”

与取消公摊面积，取消预售制的积极意义更大。海南曾在2020年出台新规，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

 

图源：海南日报截图

 

对于购房者来说，取消预售制，虽然短期看起来可售房源减少，但一两年之后，市场供求关系迅速恢复正常，所见即所得，反而从根本上避免陷入“烂尾楼”困局的可能。

 

所以，2021年全面取消公摊面积是不太可能的，但目前已经有部分地区在推进公摊面积改革，例如广州在2018年就明确要求了“消防楼梯、电梯配套设施用房等”不得纳入容积率面积中。

未来相关职能部门在研究房产调控政策之时，也更应该正视公摊面积乱象，积极探索更科学、合理的计价方式，来保护购房者们的权益，相信伴随着各个地区的“探索”，公摊面积将不再成为每个购房者的“心头病”。