刚刚，两会报告再提房地产！

【报告原文】

◆ 保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

◆ 深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。（“十四五”时期）

◆ 政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。

——李克强总理两会政府工作报告（2021/3/5）

表：近三年两会住房相关表述

资料来源：中指研究院综合整理

01、坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期

2021年“房住不炒”总基调不变，短期调控政策仍将保持连续性和稳定性，整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。

稳地价、稳房价、稳预期，这次在报告中得到重申，说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。

既要遏制大涨，又要防范大跌。

今年以来部分热点城市房地产市场延续了去年下半年的热度，项目认筹率高、“打新热”不断、高价地频出，市场情绪出现明显不稳波动，导致调控政策迅速启动。

1月以来，上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政，从限购、限贷、限售等方面不断加码、补漏洞，土拍规则亦有升级。

其中，上海房地产市场以及政策动向在区域内甚至全国均具有明显的风向标意义，这轮政策出台的速度、频次、力度以及范围均显著于其他等级城市。

深圳发布了所有二手小区成交参考均价，力度亦明显加大，政府稳房价、稳预期的态度更加彰显。

一线城市的调控政策亦为其他城市提供了“范本”，短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市，仍将继续加码调控政策。

预计今年房地产市场的“金三银四”，或是热点城市的政策高发期。

02、租赁住房：增加供给、规范市场

2020年12月，中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”。

其中重要部分就是高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，从土地供给、政策支持、企业参与等方面推动租赁市场发展，中央将“租赁住房”放到了空前高度。

今年两会再次提出“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

这是继2018年两会提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”后，时隔两年，再次将“租赁”写入政府工作报告。

由之前的“培育”市场到现在的“切实增加”供给，租赁住房已然成为政府大力发展的对象，成为解决大城市住房问题的重要着力点。

租赁住房的建设，一方面可以为新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在稳定城市房地产市场方面，也将起到积极作用。

经过过去几年的发展，租赁市场也暴露出一些不良问题，政府监管范围和力度偏弱，租赁住房的供应量不足，供应方、运营方的积极性不高，租赁双方的权益有待获得更好地保障，租赁各个环节亦需要进一步打通，将“灰色地带”透明化。

2020年，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，另外有20余城细化和完善了租赁相关政策，多维度推动市场的良性发展。

2021年，中央已明确要求重点城市在土地供应计划中单列租赁用地，明确供应比例下限（一般不低于10%），租赁住房的供应将明显放量；安排专项资金、集中建设等，加快完善长租房政策，租赁市场的发展值得期待。

03、土地供给：增加供给

今年两会政府工作报告中明确提出“增加土地供应”。

近日自然资源部发布通知，要求重点城市2021年住宅用地供应“两集中”，公告供应量不得低于近五年（2016年~2020年）平均完成交易量。

重点城市“两集中”供地，客观上将带动土地竞拍热度降低，促使土地市场更加平稳运行，整体上将对企业、地方政府、购房者均产生较大影响。

梳理重点城市近五年住宅用地成交情况：

郑州、青岛、济南等城市年均成交住宅用地超100宗，若按一年三次集中出让地块，单次出让地块数量将超40宗，部分城市出让规划建筑面积超400万平方米，出让金超300亿。

单次大规模的集中出让对企业的现金流管理、投资、营销、融资等方面均提出了更高要求。

当前，天津、济南、福州等城市已发布拟安排三次集中公告的时间，接下来将有更多城市明确时间以及政策细则，有利于企业及时调整投融资以及营销策略。

值得一提的是，集中供地下，企业需要关注部分城市当前中长期库存去化压力较大的问题。

表：2016-2020年重点城市（市本级）住宅用地成交情况

注：重庆覆盖主城区，住宅用地涵盖纯住宅用地和综合用地。

数据来源：CREIS中指数据，中指·地主

04、城市更新：实施城市更新行动，老旧小区改造量明显增加

2020年中央多次强调要加强存量住房改造提升，以改善居民居住条件。

年底住建部王蒙徽部长发文《实施城市更新行动》，详细介绍了八大目标任务，同时提出从稳妥实施房地产长效机制方案、完善住房保障体系、完善土地出让收入分配机制、改革完善住房公积金制度和提升住房品质五个方面完善住房制度。

今年政府工作报告中再次提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”，未来五年城市更新的力度将进一步加大。

图：《实施城市更新行动》的主要任务

资料来源：中指研究院综合整理

老旧小区改造作为城市更新的重要组成部分，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，超额完成去年政府工作报告中提出的3.9万个目标。

今年，老旧小区改造数量进一步提升，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，较2020年实际完成量增加约1.3万套，由此带来的社区服务规模也将进一步增加。

关于棚改，“十三五”时期，全国新开工改造棚户区超过2100万套，超额完成2000万套目标任务，明显改善了居民住房条件。

“十四五”规划未设新的棚改目标，整体上各城市将结合城市住房实际情况，单独合理安排棚改计划，预计总规模较以往将明显缩减。

2021年2月，住建部确定杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、郑州、内蒙古乌海、青岛、徐州、四川遂宁10城市为2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市，棚改仍在持续推进，只是力度在减弱。

来源：中指研究院